Vymáhání dluhů ve společenství vlastníků jednotek (SVJ) je často složitý a nepřehledný proces, který může skončit i soudním sporem. Jak správně postupovat, aby nedošlo k promlčení pohledávek? Co vše musí být doloženo, aby SVJ uspělo u soudu? A jak efektivně komunikovat s dlužníky, aniž by bylo nutné ihned podávat žalobu? Praktické zkušenosti advokáta vám pomohou zorientovat se v této problematice a předejít chybám, které mohou stát SVJ nemalé peníze.
Jak se vedou soudní spory?
Nepřehledně! Různí soudci mohou vynést různá stanoviska. Je to džungle, soudy moc neví, jak se k tomu postavit, každý dům má jinak formulovaná usnesení a také obsah a přílohy stanov. Různé domy mají různé formáty předpisů i vyúčtování. Potkáváme se se soudci, kteří se v praxi nevyznají v dokumentech a problematika SVJ/BD je jim vzdálená.
Co jsou statutární zástupci povinni hlídat:
- ➡️ nedoplatky na zálohách, příspěvcích nebo z vyúčtování
- ➡️ nelze nechat promlčet, neboť pak mohou vlastníci vymáhat, že jsme zanedbali roli řádného hospodáře dle §159
Co vymáhat? Dává smysl každá stokoruna?
- ➡️ Pravidlo je jasné - nesmí se nic nechat promlčet (“vyhnít”), je dobré vymáhat minimálně komunikací písemnou a elektronickou, případně předžalobní výzvou, dopisy. Nemusíme hned běžet k soudu, ale vše evidovat. Protože, když dojde na soudní spor a lámání chleba, SVJ má nárok i na úroky z prodlení platby.
- ➡️ Neměli bychom nechat dluhy nepotrestané, neboť tak “okrádáme” další slušné vlastníky
- ➡️ Zákonná výše sankce (úrok z prodlení) = REPOSAZBA kvartálně + navýšena o 8 bodů neboli (8%), příklad nyní je to 12%.
Jak uvažovat o vymáhání dluhů skrze cyklus plateb?
Z pohledu statutára mějte vždy správně a doložitelně:
- Formálně správně schválenou výši záloh na služby a příspěvky do fondu oprav
- Formálně správně a přehledně vystavený a doručený předpis záloh
- Hlídat si průběh plateb a formu jejich účtování
- Formálně správně a přehledně sestavit a distribuovat vyúčtování
- Veškerou distribuci dokumentů a komunikaci evidovanou tak, aby byla doložitelná u soudu
Co řeší soud?
- Jak a kým a v jaké výši došlo ke schválení záloh na služby
- Kdo, za co, v jaké výši a od kdy bude platit?
- Jak zní usnesení a zdali se z něj dá jednoznačně pochopit nutnost platit, kolik, za co a od kdy?
- Doporučení formulace od právníka, být maximálně konkrétní, raději více informací než méně, používat konkrétní hodnoty:
- Doporučená formulace: Shromáždění vlastníků schvaluje navýšení příspěvku do fondu oprav v nové výši 45 Kč na m2 obytné plochy. Navýšení plateb bude splatné od 1. 1. 2025, splatnost příspěvků zůstává na 15. den v kalendářním měsíci, za který je příspěvek hrazen.
- Chybná formulace: Příspěvky do fondu oprav se zvyšují o 50%
Soud chtěl při sporu doložit:
- zápis ze shromáždění (hlasování per rollam), kde ke schválení nové výše poplatků došlo
- listinu přítomných,
- ukázat kvórum usnášeníschopnosti a také počet hlasů v %, které nové usnesení schválilo, ideálně vidět hlasování per vlastník zkoumal definici usnesení - jaká je výše záloh/výše příspěvku
- celkově formální náležitosti předložených dokumentů, plných mocí a zmocnění
Poznámka právníka: není povinnost dávat zápis ze shromáždění (řádně zapsaný zapisovatelem a ověřený ověřovatelem) na OR , ale musíme jej archivovat - Jak dlouho? - co nejdéle, abyste se mohli k rozhodnutí vracet a mít důkazní materiál ( př. promlčecí doba pro dluhy z vyúčtování je 3 roky, ale pokud je nesprávně formulované usnesení, dokládají se i poslední přehledně formulované změny, tedy klidně i 10 let a více)
Soud dále zkoumá předpis záloh - jejich přehlednost a srozumitelnost
- je třeba odlišit co jsou zálohy na služby a co je příspěvek na správu domu ( tzv. “fondu oprav”), v účetnictví ideálně ve 2 platbách
- byl žalovaný seznámen s předpisem? - doručování dokumentů:
- Rozeslání e-mailem a archivace - ideálně i s potvrzením
- doručení osobně - podpis a datum
- poštou doporučeně - pokud se nám to vrátí, tak nerozbalovat!!!! - soud si bude kontrolovat sám
- pouhé vhození do schránky - nedoporučuji, soudy chtějí svědky, fotodokumentaci a další podpůrné doklady
Průběh plateb
- Narazili jsme na situaci, kdy celková platba měsíční byla stanovena ve výši 5000 Kč, ale paní posílala 3000 Kč /měs bez VS a bez popisu
- Jak nakládat s platbou , která není označena v popisu platby?
- SVj je povinno započítat to na dluh, za který nám platící posílá danou platbu (pokud vyčteme z poznámky v platbě). Podle zákona bychom platbu měli započítat podle dluhu, na který jsme ho upomenuli. Můžeme přihlédnout i k okolnosti dle zákona §1932-1933 OZ (započítáváme na sankce, pak na jistinu a jdeme od historické platby po ten nejnovější dluh), pozor na účetní postupy, často jsou chyby u účetních, které to započítávají špatně ( s výmluvou na jejich workflow v účetních SW).
Vyúčtování:
- Přehledně a srozumitelně vyhotovit
- Mít jasně doložitelné podklady z jakých jsme je dělali a podle jakého klíče rozúčtovávali a nakonec vyúčtovali
- Uzavírejte každý rok zvlášť, ať je jasně vidět kolik dluží v daném roku, ukažte kolik vlastník platil, kolik měl doplatit a kolik dluží.
- Musí být vídět co dluží za příspěvky do fondu oprav a kolik za zálohy na služby služby v tomto dělení.
- Nikdy nezačínejte nové vyúčtování se započítáním dluhu z předchozích let, to je chyba. Neexistuje žádný dluh v 0 roce, ani jiné formulace.
Příklad z praxe: chybná kumulace dluhů za rok 2022 a 2023 na jednom vyúčtování
- 2022 = dluh - 20 000 Kč
- 2023 = dluh - 50 000 Kč
- Celkem vlastník dlužil: - 70 000 Kč
Ale účetní vygeneroval v roce 2023 vyúčtování s měsícem 0, kde započítal již dluh z roku 2022. Což byl chybný postup, protože soudce si vzal. zvlášť vyúčtování za rok 2022a zvlášť za rok 2023 a spočítal dlužnou částku na 90 000 Kč. Což byla také chyba.
Pozor na wording technický “přeplatek”.
Pokud by vlastník býval platil správně zálohy pak by mohl mít přeplatek, pokud spotřeboval méně sužeb. Vlastník však neplatil zálohy vůbec, tedy nemohl vůbec přeplatek mít. Rada: Je třeba uvádět na vyúčtování správně formulované výsledky (doplatek, přeplatek)
Závěrem co máme dělat:
- Když někdo neplatí, měli bychom hned začít vymáhat (email, ústně, dopis doporučený, předžalobní výzva, soud).
- Když někdo neplatí zálohy na služby hlídám si to a eviduji, příspěvky do FO jsou splatné v daném měsíci k určitému datu a nevyúčtovávají se.
- Zálohy se vyúčtovávají jednou za rok.
- Správný postup vymáhání je vymáhat vše jak jistinu (nedoplatek) tak úroky z prodlení z nezaplacených záloh
- Neměli bychom nechat nic nepotrestané. Na lajkády nebudou doplácet poctiví
- Zákonná výše sankce je REPOSAZBA kvartálně + navýšena o 8 bodů neboli (8%), příklad nyní je to 12%.
Dotaz: Úroky z dluhu - nejsem povinna žalovat ihned, ale je dobré je nechat běžet v účetnictví a pak je dlužníkovi předložit všechny. Úroky do vyúčtování necpeme, je dobré je počítat zvlášť, abychom jasně vyčíslili dluh + úrok, ne celkovou částku.
Doplnění tématu redakcí:
Výše sankcí za neplacení příspěvků na správu domu a služeb v společenství vlastníků jednotek (SVJ) je upravena v několika právních předpisech:
1️⃣ Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.)
- § 1180 odst. 1: Vlastník jednotky je povinen přispívat na správu domu a pozemku podle velikosti svého podílu.
- § 1186 odst. 2: Pokud vlastník neplní své povinnosti, může společenství vymáhat dlužnou částku soudně.
2️⃣ Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (tzv. nařízení o správě domu)
- V § 13 se stanoví možnost smluvně ujednat pokuty, ale musí být obsaženo ve stanovách SVJ.
3️⃣ Úroky z prodlení (nařízení vlády č. 351/2013 Sb.)
- Výše úroku z prodlení je určena repo sazbou ČNB + 8 procentních bodů (dle § 2).
- Např. pokud je repo sazba ČNB 6 %, pak úrok z prodlení činí 14 % ročně.
4️⃣ Smluvní pokuta ve stanovách
- Pokud stanovy obsahují ujednání o smluvní pokutě za neplacení, lze ji uplatnit.
- Například: „Vlastník jednotky, který neuhradí příspěvky na správu domu a pozemku do 30 dnů po splatnosti, je povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení.“
- Pozor: Smluvní pokuta nesmí být nepřiměřeně vysoká, jinak by mohla být soudem snížena.
Co můžete udělat proti neplatiči?
✅ Upomínka s výpočtem dlužné částky + úroku z prodlení.
✅ Soudní vymáhání – žaloba na dlužníka (může vést k exekuci).
✅ Omezení služeb (např. vypnutí teplé vody, pokud je to možné a stanovy to umožňují).
✅ Dražba jednotky – pokud dlužník dlouhodobě neplatí, SVJ může iniciovat prodej jeho bytu.
Pokud potřebujete pomoci s konkrétním výpočtem úroků nebo přípravou podkladů pro vymáhání, ozvěte se nám, rádi pomůžeme. 😊
Za tým SousedeCZ!
Zlata Botero Vašková
CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
