O co šlo ve výše zmíněném rozhodnutí?

Nejvyšší soud se v něm zabýval otázkou, jestli může shromáždění ve stanovách podmínit, aby opakovaný krátkodobý pronájem v domě byl možný jen se souhlasem všech členů SVJ. Opakovaným krátkodobým pronájmem se myslí opakovaný pronájem na dobu nepřevyšující tři měsíce, tedy obvykle to, co si představíme pod jménem společnosti Airbnb, jejímž prostřednictvím tyto pronájmy v daném případě byly skutečně činěny. Ale určitě to neznamená, že by závěry rozhodnutí byly použitelné pouze při pronájmu skrze tuto společnost!

Jak Nejvyšší soud rozhodl a jak své rozhodnutí vysvětlil?

SVJ je právnickou osobou, která je založena za účelem zajišťování správy domu a pozemku. To je upraveno v §1194 odst.1 občanského zákoníku. To znamená, že může vykonávat pouze práva a povinnosti spojená s výše uvedeným. Nemůže tak v žádném případě omezovat způsob, jakým bude vlastník svou jednotku užívat. Způsob užívání jednotky totiž patří výhradně do kompetence vlastníka jednotky (podle §1175 ods.1 a §1012 občanského zákoníku) a shromáždění ho stanovami omezit nemůže, protože by tím zasáhlo do vlastnického práva. Vlastnické právo je u nás, jakožto základní lidské právo, chráněno Listinou základních lidských práv a svobod. A omezit by jej mohlo pouze vlastnické právo někoho jiného, ale ne stanovy. A to, přestože výčet toho, co stanovy upravují je podle §1200 občanského zákoníku pouze demonstrativní (příkladný). Limitem je v tomto případě fakt, že stanovy upravují členská práva a povinnosti, tedy práva a povinnosti vyplývající ze členství v SVJ, což vlastnické právo není.

Pokud shromáždění rozhodne o omezení vlastnického práva stanovami, jedná se o rozhodnutí nicotné podle §245 občanského zákoníku. To znamená, že se na něj hledí, jako by nikdy (od začátku) nebylo přijato.

Odpovídá toto rozhodnutí předchozí soudní praxi?

Naprosto. Tento výklad není nijak překvapivý. Např. v článku z minulého měsíce, ve kterém jsme se zabývali rozhodnutím Nejvyššího správního soudu (10 As 26/2021-50) bylo SVJ definováno naprosto stejně. Tedy jako právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, z čehož vyplývají její práva a povinnosti. A podobné příklady najdeme i v judikatuře Nejvyššího soudu.

Co z toho plyne pro pravidla v domě?

Z výše uvedeného je jasné, že není možné stanovami zakázat jednomu ze spoluvlastníků poskytovat krátkodobé ubytovací služby v domě. Pokud však narušují dobré soužití a poklidný život v domě, je možné se bránit, zvláště v případě, že jsou „pravidla hry“ v domě dobře vymezena domovním řádem. Stejně jako v kterémkoli jiném sousedském sporu je možné se odvolávat na imise podle § 1013 občanského zákoníku (tedy obtěžování hlukem, prachem, zápachem a jiným) a podat negatorní žalobu, kterou se budete domáhat nerušeného výkonu svých práv. K tomu je dobré dopředu sbírat konkrétní důkazní materiál (nahrávky, znalecký posudek atd.), kterým budete schopni své tvrzení podložit.

Lze se bránit i jinak?

Jak zmiňuje i rozhodnutí Nejvyššího soudu, existuje ještě jedna možnost. Je jí ovšem nařízený prodej jednotky podle §1184 občanského zákoníku, proto ji můžeme považovat spíše za možnost krajní. V tomto případě může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídit prodej jednotky vlastníka, pokud tento vlastník i přes písemnou výzvu osoby odpovědné za správu domu porušuje svoje povinnosti. Porušovat svoje povinnosti musí tak, aby podstatným způsobem omezoval nebo znemožňoval výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Což nás opět odkazuje na to, že omezit vlastnického právo někoho jiného lze pouze tehdy, když zasahuje do dalšího vlastnického práva.

S podáním návrhu na nařízený prodej jednotky musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, a ještě předtím je třeba dotčenému vlastníkovi poskytnout rozumnou lhůtu na to, aby své jednání napravil.

______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.