Dříve byla situace velmi jednoduchá: stanovily se „služby“ jednotlivým partajím, které se v jejich provádění střídaly (neboli: úklid se delegoval na jednotlivé vlastníky v domě). Tohle řešení nebylo nikdy ideální. Stejně jako u vás doma, i v SVJ má každý k úklidu rozdílný přístup a vykonává ho v rozdílné kvalitě. Každý z vlastníků má také rozdílné pracovní vytížení a rozdílně byt využívá, není vůbec neobvyklé, že má někdo byt ve městě třeba jen na zimu a celé léto tráví na venkově. A, nehledě na všechny výše vyjmenované životní okolnosti, současný právní výklad se přiklání k tomu, že taková delegace nemusí být vždy v souladu s právem.

Jaký je současný stav?

Že se obvyklé právní výklady v České republice přiklání k tomu, že povinnost úklidu společných prostor není možné bez dalšího na jednotlivé vlastníky SVJ delegovat je dobrá zpráva pro všechny, kteří neuklízí rádi. Za jejich nečinnost dokonce nelze ani bez dalšího ukládat smluvní pokuty. ALE: problém je v tom, že tyto výklady nejsou podloženy zákonem ani judikaturou.

Jak je úklid v SVJ upraven v zákoně?

Obecně se vychází z toho, že úklid je služba (§3, odst.1 zák. č. 67/2013 Sb). A úprava práv a povinností, které se týkají dodávky služeb je ve zvláštním zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. SVJ tuto službu vlastníkům jednotky poskytuje a oni jsou v pozici příjemce služeb (vymezení těchto pojmů je v §2, odst.1). A dále pak je v tomto zákoně (§3, odst.2) uvedeno, že rozsah služeb si poskytovatel a příjemce ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství. Tento zákon je totiž, jakožto soukromoprávní předpis, z velké části dispozitivní. To znamená, že upřednostňuje dohodu před nařizováním konkrétních povinností. Nic dalšího ohledně toho, jak by tato služba měla být zajišťována už v tomto zvláštním/speciálním zákoně nenajdeme a nenajdeme to ani v obecné úpravě v občanském zákoníku. V obecné úpravě ale najdeme možnost shromáždění prostou většinou hlasů vlastníků jednotek přijímat pravidla pro správu domu a užívání společných prostor. A podle §1176, obč. zák. má vlastník povinnost se jimi řídit. Typicky jde o domovní řád.

Proč je tedy právní výklad proti?

Protože tvrdí, že nikomu nelze nařídit práci. A to ani stanovami ani domovním řádem. SVJ nejsou galeje. Vždycky je možné se dohodnout, pouze však na základě dobrovolnosti. To v praxi znamená, že potřebujete souhlas všech vlastníků. Do jednoho. A nechuť pracovat nemůže SVJ trestat smluvní pokutou, protože není ani váš rodič ani váš zaměstnavatel, aby po vás nějaký úklid chtělo. Ale opět je velmi pravděpodobné, že pokud by se smluvními pokutami za neplnění povinností spojených s úklidem výslovně souhlasili všichni vlastníci jednotek, byla by taková úprava v pořádku. Bez příslušné judikatury a zákonné úpravy je ale tento výklad nezávazný a v případě sporu by záleželo by na konkrétní situaci a úvaze soudu. My jej však považujeme za velmi pravděpodobný, protože vychází ze základních hodnot a filosofie naší západní společnosti. V její prospěch hovoří i zahraniční judikatura, po jejímž prostudování zastávají stejný právní názor i JUDr. Ondřej Drachovský a Kristián Fischer v prakticky jediném odborném článku, který se touto problematikou v českém právním prostředí zabývá (odkaz na něj zde).

Jak doporučujeme SVJ úklid v domě upravit?

Nejjednodušším řešením je si na úklid, ať už vnitřních prostor nebo venkovních např. na odklízení sněhu, najmout externí sílu. To většinou nepůsobí mezi spoluvlastníky žádné potíže, protože v případě nespokojenosti s kvalitou lze jednoduše externího dodavatele změnit a náklady jsou zpravidla známy předem, takže má každý možnost se k nim vyjádřit. Rozdělení a vyúčtování nákladů se pak řídí výše uvedeným zákonem č. 67/2013 Sb.. Co se týče uzavírání smluv s úklidovou firmou, tomuto tématu jsme se věnovali v samostatném článku, který je k nalezení v členské sekci v poradně (Kdo v SVJ schvaluje smlouvu s úklidovou firmou?).

Pokud se přeci jen budete chtít pustit do úklidu vlastními silami a s ostatními spoluvlastníky si rozdělit úklidové služby, pak dbejte na to, abyste měli souhlas všech vlastníků jednotek s takovou praxí. Vhodné je také poměrně podrobně popsat, co se od jednotlivého vlastníka očekává, např. v rámci domovního řádu. To se týká nejen samotného úklidu, tzn. jaké činnosti bude konkrétně zahrnovat, ale například i používání čisticích prostředků, jejich nákupu a financování. Pokud se rozhodnete neplnění povinností spojených s úklidem „trestat“ pomocí smluvních pokut, nezapomeňte, že i s nimi musí výslovně souhlasit všichni vlastníci jednotek. Oba souhlasy, tedy ten s rotací úklidových služeb i ten se smluvní pokutou za neplnění této povinnosti, důrazně doporučujeme mít v písemné formě, přestože to žádný zákon nenařizuje. Ušetříte si starosti v případě sporů.

Zdroj obrázku COMMONS WIKIMEDIA, licence CC, autor: AKTRON

______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.